Как построить свой дом

На данный момент процедура, описанная в статье не совсем актуальна, в части ввода в эксплуатацию произошли изменения, упрощающие эту процедуру.

Весь процесс можно разделить на 4 основных этапа:

1. Оформление земельного участка
2. Разработка проектной документации
3. Строительство
4. Ввод в эксплуатацию.

Давайте разберём эти этапы

Оформление земельного участка.

Не буду вдаваться в подробности, каким образом получить земельный участок (купить или получить бесплатно по программе от государства), главное – иметь на руках акт на право собственности (так называемый, акт на землю). Целевое назначение земельного участка должно быть соответствующим планируемой постройке, то есть для строительства индивидуального дома. Это важный момент и на него следует обратить внимание при покупке земли. Если акт на руках, то можно приступать к следующему этапу – поиску проектной организации и разработке проекта строительства.

Разработка проектной документации.

Один из основных этапов. Ведь разработав проект, можно избежать очень многих «подводных камней» и в итоге, сэкономить средства.

По каким критериям выбирать проектировщика я расписывать не буду, на рынке много организаций, но следует знать, что проектирование – лицензируемый вид деятельности и у проектировщика должна быть действующая лицензия (проверить лицензию можно по номеру или по БИНу организации на сайте elicense.kz в разделе «Поиск разрешительных документов»). Определившись с проектной организацией, и согласовав все детали будущего дома, составляется задание на проектирование, в котором подробно описываются все конструктивные характеристики строения (размеры, материалы и т.п.). Как правило, задание на проектирование составляет проектировщик, согласовывая все нюансы с заказчиком. Также заказчик должен предоставить проектировщику материалы инженерно-геологических изысканий и топографическую съемку земельного участка. Эти данные нужны, чтобы правильно рассчитать фундаменты на основе данных о грунтах и сделать привязку дома к местности. Как правило, этих материалов у заказчика нет и решать проблему поиска материалов или подрядчика для их исполнения приходится проектировщику. Далее, проектировщик разрабатывает эскизный проект дома, в котором отражаются планы дома, фасады и краткое описание конструкций. Дальше необходимо получить технические условия у одного из поставщиков коммунальных услуг (свет, вода, тепло). Если все системы жизнеобеспечения в доме будут автономными, то получать тех.условия не требуется. С разработанным эскизным проектом, техническими условиями и утверждённым заданием на проектирование (утверждает заказчик, проектировщик согласовывает и ставит свою печать), заказчик обращается в ЦОН и подаёт заявление на получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ). В данный момент АПЗ является разрешением на строительство и какого-то другого разрешения не требуется. Согласно Закона «Об архитектурной деятельности», строительство индивидуальных жилых домов по эскизным проектам разрешено везде, кроме столицы Казахстана и зон повышенной сейсмической опасности. Зыряновский район находится в зоне сейсмики, поэтому для строительства дома эскизного проекта недостаточно и требуется рабочий проект, о чем и будет указано в АПЗ. Экспертиза рабочего проекта на строительство индивидуального жилого дома не требуется. Когда рабочий проект готов, заказчику необходимо найти подрядчика для строительства дома, заключить договоры на технический надзор и авторский надзор за строительством и подать уведомление о начале строительно-монтажных работ. Закон запрещает строить какие-либо объекты самостоятельно, так как строительная деятельность тоже лицензируемый вид деятельности. С поиском подрядной организации, а также технадзора опять же поможет проектировщик. Авторский надзор, обычно, осуществляет автор проекта, если какие-то обстоятельства не вынуждают его отказаться от этого. Уведомление о начале строительства подаётся через сайт elicense.kz, необходимо лишь получить в ЦОНе электронную цифровую подпись и иметь на руках все договоры с подрядными организациями (строители, технадзор и авторский надзор). С подачей уведомления, опять же, может помочь проектировщик. А подавать его нужно обязательно, так как за нарушения этого требования предусмотрен штраф.

Строительство.

Строительство дома лучше доверить профессионалам, так как это очень ответственное дело, и, к тому же, закон запрещает строить самостоятельно. На практике часто встречаются ситуации, когда люди строят дом, а потом начинают заниматься оформлением документации. Это не очень правильно. К тому же, Зыряновский район находится в зоне повышенной сейсмической опасности 7 баллов, а часто, при уточнении данных о грунтах, балльность площадки строительства повышается до 8. Это, в свою очередь, требует специальных мероприятий при проектировании и строительстве. Так что, к выбору строительной организации следует подойти ответственно. Как правило, проектировщик может порекомендовать организацию, имеющую достаточный опыт и квалификацию. После заключения договора и начала строительства, заказчик участвует в процессе по минимуму. Функции контроля качества и соответствия работ проекту выполняют технический надзор и автор проекта. Но это на бумаге. На практике всё происходит несколько иначе. В общем, в процесс строительства придётся погрузиться с головой и участвовать во всём, от выбора материала до контроля качества. Тогда возникает резонный вопрос: зачем платить кому-то, если столько приходится делать самому? Ответ на него прост: без бумаг, подписанных установленными государством участниками процесса узаконить строение не получится. Это понимают все, в том числе и организации, оказывающие инжиниринговые услуги и поэтому стоимость формального технического и авторского надзора невысока, хотя ответственность по закону, вплоть до уголовной. Если же заказчику требуется строительство «всё включено», то это следует озвучить на этапе проектирования, но стоимость услуг всех участвующих в процессе организаций будет несколько выше. Но, иногда, оно того стоит.

Ввод в эксплуатацию.

После завершения строительства подрядчиком составляется декларация о соответствии, технадзором выдаётся заключение о качестве работ, а авторским надзором – заключение о соответствии работ проекту. На основании этих трёх документов составляется акт приёмки объекта в эксплуатацию и заверяется в местном исполнительном органе по делам архитектуры. Дальше с этим актом нужно обратиться в государственный регистрирующий орган, где и будут зарегистрированы права на построенное жильё.

Получается, для того, чтобы построить дом, нужно:

1. Иметь на руках акт на землю.
2. Найти проектировщика и сделать проект, а для этого:
   1. Определить для себя, какой дом вы хотите (примерный план, количество комнат, материалы и т.п.).
   1. Совместно с проектировщиком составить задание на проектирование.
   1. Предоставить проектировщику топографическую съёмку и инженерно-геологические изыскания площадки строительства, или же решить это вопрос через проектировщика
   1. Получить технические условия от какого-либо поставщика коммунальных услуг (если вы не собираетесь сделать источники тепла, света, воды автономными).
   1. С разработанным эскизным проектом обратиться в ЦОН и получить АПЗ (архитектурно-планировочное задание, оно же является и как бы разрешением на строительство)
   1. Если дом будет строиться в зоне повышенной сейсмической опасности, то о необходимости разработки рабочего проекта будет указано в АПЗ и проектировщик сделает рабочий проект.
   1. Определиться с организациями, которые будут осуществлять технический и авторский надзор (в этом, как правило, помогает проектировщик).
   1. Определиться с подрядной организацией.
   1. Подать уведомление о начале строительно-монтажных работ.
3. Построить дом по разработанному проекту.
4. На основании документов, составленных участвующими в процессе строительства организациями ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать права на него.

На самом деле, процесс строительства не так уж и сложен, процедура намного проще, чем была несколько лет назад. Сложности создаёт нежелание или невозможность платить. Что касается стоимости строительства, то тут всё зависит только от финансовых возможностей заказчика: от самого минимума до бесконечности. Стоимость же документации, необходимой для строительства и оформления нового дома, зависит, конечно, от размера и пожеланий заказчика к комплексу услуг, но не является заоблачной. Можно построить и без проекта, и даже ввести дом в эксплуатацию, пройдя через суд и заплатив штраф, но сильно сэкономить на этом вряд ли удастся. К тому же месяцы неопределённости и ожидания, чем же в итоге всё закончится, психического здоровья не добавят. А в итоге, «экономия» на проекте и найме строительной организации может привести к печальным последствиям. Конечно, дело каждого и человек решает эти вопросы по мере возможностей, но я бы рекомендовал идти правильным путём, ведь это и проще, и безопасней, и далеко не всегда дороже пути неправильного. А часто и дешевле.